CODEM. Ilustre Colegio Oficial de Enfermería de Madrid

La Asesoría Jurídica del Colegio Oficial de Enfermería de Madrid trabaja estos días a pleno rendimiento. Este servicio, al que pueden acceder de manera gratuita todos los colegiados y colegiadas madrileñas, está recibiendo en las últimas semanas un elevado número de consultas sobre un mismo tema: cómo recuperar los gastos de constitución de una hipoteca.

Todos los colegiados que así lo deseen pueden concertar una cita con los expertos del CODEM (teléfono 91 552 66 04) pero aun así desde la Asesoría Jurídica se ha elaborado una guía al respecto.

Antecedentes

Con la última sentencia del Tribunal Supremo del pasado mes de diciembre por la que consideraba que las obligaciones (cláusulas) que imponen los bancos, a las personas que constituyen una hipoteca, de asumir todos los gastos para formalizar la misma, son nulas de pleno derecho por abusivas, debiendo de ser el banco con el contratamos el que se haga cargo esos gastos: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria [banco] todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

¿A qué gastos se refiere?

Esta declaración judicial afecta a todos los que tengan una hipoteca o la hayan tenido y les permite recuperar todo lo que gastaron por los siguientes conceptos:

• Gastos de NOTARIA relativos a la escritura de la hipoteca
• Gastos de la TASACIÓN de la vivienda objeto de hipoteca.
• Gastos del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
• Importe del IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS, al ser el banco, el sujeto pasivo en su calidad de prestamista, al ser el banco el interesado en la solicitud de los documentos notariales sujetos a este impuesto:

       - Debemos distinguir en este impuesto la 'cuota fija', del impuesto, que se satisface por las matrices y copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios. Se extienden estos documentos en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 por folio.

      - Y la 'cuota variable', del impuesto, por las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, “transmisiones patrimoniales onerosas”, todas las ventas de inmuebles están sujetos a esta cuota, que en el caso de la comunidad de Madrid oscila entre un 0.4 y un 1% del valor real del bien sujeto a este impuesto, dependiendo del valor del mismo.

• Gastos de GESTORÍA, si la intervención de la misma la haya impuesto el banco.

Parece que algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank, Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya han asumido el contenido de la sentencia modificando sus cláusulas para asumir estos gastos, aunque todavía no se ha hecho pública dicha modificación.

Plazos para reclamar

Al haberse declarado la nulidad por abusivas de las cláusulas que contienen la obligación al pago de los conceptos de que hemos hablado, se tendría que considerar que no existe plazo de prescripción alguno, por lo que todas las personas que en la actualidad estén pagando una hipoteca o que la hayan terminado de pagar podrían reclamar. Para llegar a esta conclusión nos apoyamos en la declaración de nulidad de pleno derecho de lo establecido en el contrato hipotecaría lo que supone la aplicación en cualquier momento da igual que la hipoteca se haya tenido o todavía se esté pagando.

Sin embargo y como recuerdan las asociaciones de consumidores que han instado los procedimientos judiciales cuyo resultado es el que estamos analizando hay que ser prudente con la judicialización de los mismos y atender a un plazo de 4 desde la fecha de la sentencia, diciembre de 2015, o en el caso de las ya finalizadas si el último pago se realizó en diciembre de 2011.

Hay que hacer una mención especial a supuesto del BBVA, que la por la forma en que tiene redactada la cláusula, el plazo para reclamar finaliza en diciembre de 2020.

¿Qué necesitamos para reclamar?

Sería necesario aportar las facturas de estos gastos, que casi siempre se encuentran grapadas al final de la copia de la escritura de hipoteca.

En el caso de que no dispongamos de las facturas, habrá que autorizar a los abogados que nos vayan a llevar la reclamación para la obtención de las mismas.

¿Cómo hacemos la reclamación?

Para reclamar estos gastos habría en primer lugar que hacer una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco, (también nos podemos dirigir al Banco de España, pero nuestra recomendación es al banco con el que tenemos o hemos tenido la hipoteca), al que se le hubiera pedido la hipoteca, si en dos meses no nos contestan a no lo deniegan habrá que acceder a la interposición de una demanda.

La demanda se interpondrá con procurador y abogado y pidiendo la nulidad de la cláusula, que contenga nuestra obligación de asumir el pago de los gastos descritos, por abusiva.

¿De cuánto dinero estamos hablando?

En resumen, se pueden reclamar los gastos relativos a la factura del Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría que tramitó la escritura, la factura de la Tasación del piso e, incluso, el Impuesto de Actos Jurídicos documentados relativos al préstamo. Para hacernos una idea de la cantidad, como ejemplo podemos decir que para una hipoteca de 150.000€ podría suponer una devolución de 3.000€ en gastos.

Asimismo, no podemos olvidar que la recuperación de este dinero va a tener consecuencias fiscales, por lo que habrá que revisar lo que en su día declaramos; por todo ello, tenemos que recomendaros que para una correcta actuación en esta materia os dirijáis a la Asesoría Jurídica Inmobiliaria y Fiscal del Colegio donde os aclararán todas vuestras dudas y os pondrán en el camino de inicio de esta andadura que no es nada fácil, a pesar de estas sentencias, pues los bancos podrían no facilitarnos la reclamación.